【香港租金】放租注意事項!出租物業高回報四大要素

【香港租金】放租注意事項!出租物業高回報四大要素

香港租金走勢一直備受關注,但其實在香港置業並用於出租,香港租金平均收租回報只有2厘,另未計及地租差餉、管理費等雜費。如果要投資並取得高香港租金回報,置業地點、內籠裝修都是重點關鍵。以下詳述成為富貴包租公、包租婆攻略: 

香港租金回報|樓齡高樓價低 租金回報高

如要在港買樓並取得較高的租金回報,首先地段相當重要,一些方便工作的商業地區例如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀等,較容易找到租客之餘,由於樓齡普遍較高,因此樓價會低於全新一手物業,更容易收取高回報租金。

當中就以灣仔德豐大廈為例,目前一個面積達545方呎的唐樓單位,售價為500萬元,同樣呎數的單位可放租大約17,000元,變相租金回報率為4.1厘。當然買入唐樓需要預備較多的首期,而且可能有其他維修需要。再以洋樓灣仔杜智臺為例,目前354呎單位售價為540萬元,同呎數單位可放租1.5萬元,租金回報為3.3厘。 

香港租金回報|樓齡高樓價低 租金回報高

香港租金回報|內地生租盤區

考慮到不少內地學生來港升學,其實大學附近的物業亦有相當高的租金回報,就如早前,有3名內地學生以每月2.1萬元租入大圍富嘉花園的三房單位,2013年業主以474萬元買入,因此租金回報率高達5.3厘,以目前市價800萬元計算,回報率亦達到3.15厘。

馬鞍山市中心距離大學站只是15分鐘車程,因此亦是內地學生尋找租盤的其中一個地方,不過馬鞍山樓齡較新,樓價普遍700萬元以上,即使不愁租客,但要取得較高租金回報,最好選擇學校附近樓價較便宜的物業。 

香港租金回報|放租技巧1:兩三房適合分租

香港租金回報|放租技巧1:兩三房適合分租

另一個重要因素是面積空間較大,介乎兩房至三房為佳,以便學生、年輕人合租或一家大細居住。這個情況下可以選擇一些老牌屋苑,主要是售價較便宜,而且這些屋苑普遍較少露台及工作平台等設施,實用率夠全新屋苑高。

古時有「孟母三遷」,現代人為子女教育前景,希望獲派心儀小學,都會為此搬到有意入讀學府的校網。若能為教育搬家,這類家庭普遍為中產或以上。事實上,香港主要有四大熱門校網,包括11號即中環上環及堅尼地城、12號即灣仔銅鑼灣及跑馬地、34號即啟德何文田及41號校網即九龍塘、九龍城等。

一些明星小學包括有聖士提反女子中學附屬小學、聖公會聖彼得小學等,投資者不妨依隨這類優質學府尋找樓盤。但要留意的是,近年不少人移民,以致就學率不足,入讀明星學府門檻更低,不排除未來會收取跨區上學的學生,投資回報風險相對會較大。 

香港租金回報|放租技巧2:靚裝租盤較少議價空間

由於物業用作放租,一般來說租客不會投放太多資金裝修及添置傢俬及家電,因此在購買物業前最好留意物業是否需要重新裝修,上一手業主能否保留家電包括冷氣機、熱水爐、煮食爐等。如果物業有靚裝修及設計,一般較容易吸引眼球,成功快速出租及減少議價空間。

與海外物業相比,香港物業租金回報普遍較低,但保值能力卻較高。將目前環球多國房地產見頂回落的情況下,中原城市領先指數(CCL)未見有很大跌幅,反映樓價走勢堅挺。 

香港租金回報|放租注意事項:申請按保物業不能出租

香港租金回報|放租注意事項:申請按保物業不能出租

在投資時亦有不少需要注意事項,當中如果業主使用按揭保險,即係申請高成數按揭來買入物業,物業只可用作自住用途,如果想用作出租必須要退出按揭保險。倘若將物業出租又被銀行發現,借款人將會被收回貸款,而且有機會涉及詐騙罪,或因此惹上官非。

另外放租時最好要打釐印,當租約打釐印代表受法律效力約束,如果遇上欠租或其他問題,可以成為法庭接納的證據。如果沒有打釐印,而又被稅務局發現,有機會被提出索償訴訟及需繳交罰款。 


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